百万大盘压顶 远洋地产转向
“开句玩笑话，我们内部实行"八项规定"，比中央提前一年”，远洋地产董事局主席李明笑着说，“其实我在国内出差已经两年没坐过公务舱，包括在任何城市出差，住宿费一晚上都没有超过一千元的。”
李明近日在接受经济观察报采访时介绍，基于互联网的内部IT管理系统，“远洋地产2013年在各项业绩指标都增长的情况下，行政费用、销售费用、财务费用的绝对值在下降，2013年这些费用下降带来的收益有两三亿元。”远洋地产2013年年报显示，去年其行政费用、销售费用、财务费用三项费用占营业额比例由2012年的8.5%削减至5.9%。
在远洋地产“节衣缩食”的背后，是远洋地产的毛利下降和库存压顶。远洋地产2013年实现营业收入311亿元，毛利约75亿元，“毛利率下降了7%到8%”，李明介绍。“远洋在一些二三线城市，秦皇岛（楼盘）、天津（楼盘）、大连（楼盘）、抚顺（楼盘）这几个地方都有一些超过100万平方米的项目。”李明坦承。远洋地产2013年年报显示，其在大连拥有总体量超过540万平方米的4个百万大盘，其中远洋钻石湾土地储备面积高达260万平方米，秦皇岛远洋海世纪的土地储备面积也高达150万平方米，天津和抚顺的远洋城总体量都超过130万平方米，长春（楼盘）远洋戛纳小镇总体量也高达117万平方米。
在三四线城市市场分化、去化困难之际，远洋地产开始发力一二线城市。近三年在北京（楼盘）土地市场表现低调的远洋地产，一开年短短8天内，便斥资73亿元连续斩获北京三宗地。
战略调整
2010年，远洋地产通过收购秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司，获得占地2000多亩、规划建筑面积330万平方米的秦皇岛第一大盘。
2011年，远洋地产开始着力开发命名为“远洋海世纪”的秦皇岛第一大盘，当年11月开盘。远洋地产2011、2012和2013年报显示，远洋海世纪累计实现协议销售额仅约26亿元。
远洋地产在海南（楼盘）三亚（楼盘）的旅游地产项目，从2010年至今的4年中，更是累计为其带来不足10亿元的协议销售额，2013年更是仅实现600万元的销售额。
“三亚的旅游项目，现在周转确实不太好。这些地方要多管齐下，其中最重要的是控制规模。”李明坦诚，“秦皇岛有一块地，我们已经退还给政府了，因为让我开发实在很难，但退50万平方米土地很容易。所以盘活不仅要促进销售，还要盘活存量土地，这是一个最主要的方法。”
“我个人认为，按照传统方法用土地储备来分析房地产企业发展潜力，和用一、二、三、四线城市之分来界定战略，有一点过时。”李明称，“这两个东西已经不那么准确，二三线城市已经产生了分化。”
“中山（楼盘）这个城市最多能够界定为三线城市，但这个城市目前在我们公司销售能够排前三名，一年有接近50亿元的销售额贡献，这50亿元销售额贡献要是排在一些不太好的城市，像天津可能排市场第一了，关键和市场有关系。”李明解释。远洋地产在天津的5个项目，2011年至2013年每年的协议销售额也不足30亿元。
“我们现在有大约2100多万平米的土地储备，其中大概有三分之一都是超大规模的项目，特别是在一些二、三线城市，一个项目土地就超过100万平米。”李明介绍，“这些项目从负担角度来说，对远洋负担并不重。因为这些项目政府是分期出让，地价只有几百元每平米，连一千元都没过，所以没有负担。”
“但从企业精细化管理的角度来讲，毕竟每一年销售的量和土地储备来讲是失衡的，所以从未来的经营方向上来讲恐怕要做调整。”李明进一步介绍，“如果土地还在升值，国家对闲置土地也不进行清理，土地未来还有溢价，这个策略就是正确的。现在显然不是这样，所以从经营结构的角度来讲就不能这样去做。”
在秦皇岛等部分销售不畅的城市退地之际，远洋地产也在积极增加土地储备。此前的3月28日，其已经耗资4亿元拿下天津武清四宗地块，并于近日斥资2.6亿元收购了武清另一项目。4月10日，远洋地产斥资6008万元收购中山大信置业旗下的总建筑面积71万平方米的三个项目股权。再加上今年初在北京花费73亿元拿下的3块地，2014年远洋地产已经斩获11幅地块。
“一线城市还是能够给予企业比较正面的利润贡献，”李明称，“我们今年的拿地投资量安排150亿元到300亿元之间，这个是当年要付的金额，按照规律来讲，200亿元的付现数量可以支撑接近300亿元土地储备。我们还是坚持原来的策略，深耕已有的区域，大连、北京、天津、深圳（楼盘）、上海（楼盘）、武汉（楼盘）这些城市是我们比较重点关注的城市。”
李明透露，远洋地产选择城市的标准有三条“人多、有钱、规划稳”，“一个城市如果一千万人口，一年销售面积一千万平方米左右就行了，如果城市人口只有500万，销售面积已经达到了1500万平方米或者2000万平方米，这就基本吹了。另外城市规划稳定和能够吸引新的流动人口，可以为具体实操选择项目提供依据，这也是远洋地产考虑的一个重要标准。”
加速周转
“我们2012、2013年重点抓内部的成本管理、风险控制和运营效率。”李明称，“我们今年的目标是把周转率从23%提高到30%。”
4月10日，远洋地产发布的月报显示，今年3月实现协议销售额约20.7亿元,协议销售均价为每平方米约12600元,即按月下跌10%。“存货量大的地方，我们有促销的想法，因为去化多，大概有5%左右的价格调整。”李明表示，“远洋所谓滞销的货值大概有100亿元，这100亿元中有两种情况，一种是我们自己存下来不去销售的，或者还有部分和销售没关系的，大概有30%，其他是因为市场、价格或者产品本身等问题导致的。”
远洋地产去年年报显示，在降价潮席卷的杭州（楼盘），远洋地产也拥有超过100万平方米的土地储备，其中大运河商务区项目总建筑面积高达92万平方米。“杭州也就三个项目，其中一个销售有点难，另外两个没问题。现在的存货也就十亿元左右，包括滞销的部分也就一两个亿，数量不太大。”李明解释，“所谓滞销就是指，拿到销售许可证一年以上的，跨年度或者3个月以上我们叫续销，新增就是三个月以内或者未来一年以内拿到的”。“远洋一直不留存货，除了车库以外，远洋超过3年以上的物业基本上没有。这和我们的策略有联系，我们一般超过2年就清掉，再便宜也卖掉，这也是影响我们毛利率的原因。”李明称。“要提高周转率就两条，第一条，提高结转收入，结转收入一方面是按期交付，然后把已经完工的项目存量卖掉。因为新卖的房子没交付改善不了周转率。”李明称，“第二，控制资产规模。我们现在总资产大概在1300多亿元，我们要控制增长的幅度，增长不能太快，还有负债、新增的投入要控制，要达到合理的匹配。”“最关键还是要加快销售速度，特别是加快去库存速度，这是提高周转率的最主要路径。”李明强调，“今年我们的可售资源在730亿元，销售目标为400亿元，去化在55%-60%之间。”“但走量和价格并不矛盾，因为我们的楼盘在2012、2013年定价就不高，定价合理一些，就不用面对所谓降价的压力了。”李明称。
2012年6月开盘的总体量高达140万平方米的抚顺远洋城，售价已经由去年10月的4700元/平方米，下降为如今的4000元/平方米。“从我们的管理体系来讲，我们用了四年多的时间做了一套基于"海鸥‖"的管理体系，"海鸥‖"对于我们的工作模式和管理方式是一个巨大的变化，到今年九月份应该全面上线。”李明介绍。
在加强内控之际，对于眼下热议的自住型商品房，远洋地产却保持着谨慎态度，“现在远洋从自住型商品房还没有看到盈利的模式，也没看到高周转模式，所以我们还是比较谨慎。”李明称。“相反现在我们反过头来去做一级开发，可能这个远洋会介入得更多一些，做一些工业和经营性土地的事情更多一些，我们觉得这个还有盈利。”李明说，“企业就是经济动物，哪有盈利就往哪里去。”
轻重资产并举
在加速周转之际，远洋地产也在继续发力商业地产等周期长的“重资产”。远洋地产的商业地产包括高端写字楼、商业综合体、购物中心和围绕住宅配套的商业服务。
李明透露，远洋地产正在收购上海自贸区的一个写字楼项目，此外在北京CBD核心区拥有一座400米的高楼和一座300米的在建高楼，“要在一线热点城市做持有型的高端写字楼。”
“商业综合体我们还是要坚持做，但基本上还是和战略合作伙伴太古一起来做，这个要选有轨道交通、有城市规划支持的地方，这种地方可遇不可求。”李明表示，“这种项目也不难找，竞争也不激烈，因为跨的时间比较长，投资比较大，一个项目都是要近百亿投资，需要花七八年时间，竞争不大。”
此外，购物中心产品远洋未来广场已经分别在北京和天津开业，“有三个正在规划建设，但还要去做两方面的研究，要研究所谓的电商和购物中心之间未来的发展趋势，以及怎么样去改变购物中心的产品形态。”李明称。
“围绕居住服务的商业物业，这是我们重点需要推进的。过去只是把这部分当成配套看，现在要当主力看。互联网讲的就是跨界经营，我们会当成一个新型的业务去研究。”李明强调。
李明介绍，目前远洋地产2100万平方米的土地储备中，超过300万平方米是商业物业，“一半以上是做自持安排，商业、住宅并重是我们的长期策略，这方面我们还会加大投入。实际上，远洋毛利率下降也与之有关，商业物业需要资金沉淀，初期还会面临亏损的问题。”
2013年远洋地产的经营性物业收入达到8亿元，李明表示，2014年远洋地产经营性物业收入预计会超过10亿元，达到12-14亿元。“经营性物业收入8、9亿元是什么概念呢？大概需要超过100亿元投资规模以上的物业才能实现，初期甚至可能得到200亿元。”李明称，“目前远洋地产在商业地产的投资额至少200亿元以上。”
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针对商业地产投资大、周期长的特点，远洋地产也在发力“轻资产”。“关于轻资产，或者叫房地产金融、房地产投资，这是我们第四步发展战略非常重要的一个板块，就算未来不能占半壁江山，也至少是三足鼎立之一，这也是由远洋的特点所决定。”李明称。
李明介绍，房地产企业与房地产基金大部分是“一锤子买卖”，“但是对有实力、净资产高、背景好的企业，在这种情况下做房地产相关的投资是有利的，所以现在我们和很多金融机构在大力推进房地产金融业务，实际上就是以房地产基金的方式从事房地产开发业务，这将是我们下一步的方向。这也是有实力的房地产公司该做的事情，更何况我们还有一个股东是做金融的。”
李明透露，曾掌管中国人寿(601628,股吧)2万亿资产的投资部总经理刘晖女士，目前已出任远洋地产副总裁，主管远洋地产的投资和房地产金融业务。
现年44岁的刘晖,于2010 年3 月加入远洋地产，拥有超过20 年银行及投资管理工作经验，曾担任中国人寿资产管理有限公司部门总经理及副总经理、中国建设银行(601939,股吧)总行处长等职。“现在企业越来越大，但也有越来越小的那一天。这是由这个行业所决定的，因为房地产行业地域性很强，出现一个以房地产开发为主业的世界 500强概率不高。”李明称，“因为不动产就是没办法动，但是投资可以动，投资的技术、房地产开发管理的风险控制经验可以动。所以转向做轻资产还是有这种可能性，所以我们可能要加大轻资产和重资产这一头。”“商业地产是重资产，房地产金融是轻资产，可能我们轻资产和重资产将来在远洋的盈利水平方面要撑起三分之二。”李明称，“真正的传统房地产开发，就是这种快速周转的住宅业务在营业收入上还要占到80%，至少一半以上，但是盈利会下降。”
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