上海楼市降价现象蔓延 部分区域似有步杭州之势

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4月26日，上海下着瓢泼大雨，而浦东新区唐镇，一个中高端楼盘销售点前人山人海，私家车把马路围得水泄不通，意向购房户顾军先生关注此楼盘多时，听说此次降价才冒雨前来。

　　“楼板价18199元，如果装修标准按每平米10000元，开发商几乎贴着成本卖房。现在差不多七折多吧。”顾军先生笑着说，原来该楼盘5万多每平方米，现在是三万多一点，还带精装修。

　　4月28日，上述楼盘售楼处一名工作人员称，优惠出售的房源总共也只有60套，目前均已经被“抢”光。

　　这仅仅是沪上开发商促销推盘回笼资金的一个缩影。21世纪经济报道记者采访了解到，这样的降价在近期上海地产界并非个案，降价在蔓延。在开发贷房贷收紧的大背景下，房企资金持续承压，部分区域似有步杭州后尘之势。

　　上海统计局数据显示，一季度，上海区域内新建商品房销售面积467.18万平方米，比去年同期增长1%，增幅同比回落45.1个百分点。其中商品住宅销售面积418.5万平方米，增长6.1%，回落37.2个百分点。

　　更为严峻的是，上海市公积金中心的报告称，当地住房交易量环比、同比明显下降，自去年11月起交易量已连续4个月下滑。在这样的基本面下，地产市场价格松动势已成虎。

　　“松动”趋势外现

　　四月的长三角房地产市场，降价像是卷入了一场传染式的蔓延。多名房产中介机构相关负责人根据样本价位比较，境内房价最稳定的区域之一上海，近期亦有松动的趋势。

　　之前，房价回落集中出现在二三线城市，从国家统计局公布的数据显示，温州区域最先开始。这一次，上海楼市下行迹象开始显现。

　　“260万叠墅买2层送2层”，近两周，章虹女士频繁驱车到上海嘉定，欲觅一套中高端房产。但不时出现在眼前的房地产巨幅销售广告，让她有一种楼市出现“大甩卖”的感觉，起码有5个类似的广告，这种情况，更加让她不敢做决定立即买了，“260万就可以买到，价格仅仅是春节前相同地段差不多档次房屋的七八折。”

　　嘉定地区并非上海的一个孤例。上海原本相对别的城市出现房价下滑之际，也是保持“滞涨”之态。而现在，不管市郊或者城区，从新楼盘到二手房市场，下滑趋势趋于统一。

　　“以前业主报价，普遍会随着时间提价，而且议价空间很小。但现在不但可以议价了，一些房源，还可以每平米降个几十元。”传家房产中介机构的资深顾问建英说这实质上就是降价。该现象的出现，分水岭是马年春节。

　　她介绍，节前交易从踊跃逐渐归于平稳。比如长宁区天山路一二手住宅，市场房价每平方米是四万多，从去年年底就开始挂牌，总价688万元，“当时还有人过来咨询，几个月过后，连问的人都没了，上周，干脆给撤了。”

　　建英根据自己在上海市场房地产中介领域就业16年的观察发现，降价形成的逻辑是，开发商融资压力增加，一手楼盘首先开始降价，二手房市场紧跟其后。

　　不仅是零散的二手房源，一些机构也开始将储备的大量房源出手了。比如长宁区某社区的整幢房产，共计120套住宅，2万多平方米，挂牌价格为4.94多亿元。但至今仍无人问津。

　　知情人士介绍，一些地产商的锐气，显然被陆续抽紧的融资链耗得差不多了。一方面，融资压力加重，利润也在大幅削减，抓紧推盘成了他们资金链运营生死存亡的一道关卡。

　　信贷收紧明显

　　加速推盘背后是开发贷、个人房贷的收紧。事实上，银行系统对开发环节融资已连续数年保持收紧。部分开发商从银行系转走其他通道融资，挺过开发环节，但是，随着个人房贷优惠利率取消，加强相关审核，其资金回笼的销售通道，又被限制。

　　近期在上海等地开盘销售的开发商告诉21世纪经济报道记者，去年以来，银行系在销售环节的信贷政策又进一步收紧。尤其马年春节以来，销售环节的房贷也明显越来越紧缩了。

　　建英举例称，年前，她手头一个成功交易的房源，帮客户在交通银行(601328,股吧)(3.71, 0.00, 0.00%)做贷款，当时做成的贷款利率是9.5折，但现在四大行基本不可能了。而且，连首套房源的8.5折优惠，也已消失。“首套贷款利率也要上浮在10%以上，个人信誉还得经过银行层层严格审核。”

　　“银行层面对房地产领域的信贷政策，去年以来，每次监管会议上，都会强调、重申。”4月29日，一国有银行支行行长参加了第一季度经济金融形势分析会议后透露，“继续从严执行国家房地产调控政策和差别化的住房信贷政策，强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范，会议这样强调。”

　　“房贷近期还是没松绑的迹象。”一名股份制银行房贷部业务人士称，目前市场对房价的“空”方情绪浓结，在总行层面的收紧政策下，地方支行放贷都更加谨慎。

　　但是，即便资金流并不顺畅，开发商还在想办法投入更多资金到土地市场“托市”。“在开发的同时，我们基本又会投入资金启动土地储备。”前述开发商对21世纪经济报道称。

　　“这像是一个套子，一头紧缩，另一头却在膨胀。”上述开发商说，他分析称：“银行层面起初是开发贷‘抽资’，接着在我们的房源进入销售通道后，销售环节进一步开始抽资，我们无法按期限回笼资金；而另一头，储备的土地则无法按时启动开发。” 如此一来，融资承重的开发商，要启动循环贷款自然就显得艰难。

　　此外，境外融资似乎也可能疲软。中原地产最新的统计数据显示，今年1~4月份(截至4月27日)，内地房企单月海外融资总额分别为86.16亿美元、51.75亿美元、33.48亿美元、14.74亿美元，呈现逐月递减趋势，4月份融资总额更有可能低于去年12月份20.3亿美元的低点。

　　“圈子里地产融资十有八九走的是对接境外。”绿城集团一名项目负责人透露，比如一些投资房地产的投资机构，只需要在香港区域内设立一家公司，境外内的融资通道就能顺利架通了。“资金成本比境内融资起码节省五成以上。”

　　实际上，由于融资压力增强，一些机构对房地产循环开发投资也开始削减。上海统计局公布的数据显示，区域内房地产开发完成投资628.59亿元，增幅同比回落了12.6个百分点。

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