房价下行 刚需购房早准备

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　房价回落期间，投资住宅类物业已经不合时宜，但对于刚性需求群体而言，现阶段却成为一个可以充分利用的好时机。考虑到目前房贷收紧趋势并未放松，所以刚需购房者还得趁早与银行搞好关系，成为优质客户，以便在买房时顺利获得房贷。

　　文/本刊记者 甄爱军

　　楼市下行“拐点”显现

　　成交量大幅回落，价格出现调整，加之银行房贷收紧力度不减导致观望气氛愈发浓厚，国内楼市下行“拐点”迹象愈发明显。

　　据中国指数研究院（以下简称CREIS 中指）公布的数据显示，在2014 年前18 周，包括北京（楼盘）、上海（楼盘）等在内的重点城市中，除武汉（楼盘）外其余城市成交量同比均出现不同程度的下滑，其中杭州（楼盘）降幅最大，达53.87%；北京次之，降幅为49.9%；广州（楼盘）列第三位，降幅为35.28%。

　　其实，重点城市成交量萎缩，只是楼市处于萎靡状态的一个缩影。CREIS 中指数据显示，2014 年4 月监测的44个主要城市累计成交面积环比下降9%，同比下降19%，处于历史较低水平。环比来看，29 个城市下降，厦门（楼盘）降幅最大，为45%；同比来看，34 个城市下降，杭州下降幅度最大，达61%。

　　一线城市环比降幅高于二、三线城市，焦点城市天津（楼盘）、杭州成交量虽然有所回升，但幅度不大。分城市类别来看，一线城市成交面积环比下降20%，同比下降15%，仅深圳（楼盘）环比回升；二线代表城市成交面积环比下降7%，同比下降19%，杭州5 月开发商推出新一轮降价措施，刺激成交出现小幅回升，但仍明显低于上年同期；三线代表城市成交面积环比下降4%，同比下降20%。

　　由于银行收紧房贷，使得观望气氛仍然浓烈，这也导致在未来一段时间内，市场交易状况难以出现明显好转。以上海为例，最近一段时间部分商业银行纷纷提高贷款利率，包括招商银行(600036,股吧)、中信银行(601998,股吧)、上海农商银行、江苏银行在内的多家中小银行，均表示目前其所在银行已上浮首套房贷利率5%～10%不等，并且放款周期普遍在两个月甚至更久。

　　此外，房企的资金状况趋于紧张，导致房企日子难过。根据上海易居房地产研究院监测结果显示，2014 年一季度房企资金状况明显收紧。自2010 年开始楼市经历严厉调控，房企纷纷面临成本走高、资金链紧张的状况，2011 年和2012 年一度陷入资金低谷；2013 年以来，房企资金状况明显改善，上半年资金状况步入宽松，随后不断收紧，至2014年一季度，高位跌落，进入“紧张”区间。具体来看，主要表现在以下两个方面：其一是房企资金到位增速明显放缓，一季度仅6.6%，而去年同期高达26.5%，意味着资金来源明显趋紧；其二是销售回款金额的明显回落，同比下降5.2%。

　　投资住宅不合时宜

　　房价上涨的可能性微乎其微，而投资住宅的租金回报率极低，因此现阶段投资住宅显然是不合适的。

　　在过去10 年多时间里，住宅类房产之所以受到投资者追捧，是因为房价一直处于上升通道中，由此而带来丰厚的投资回报。举例来说，位于上海中外环线间古美社区内的江南星城住宅小区，2004 年夏首批房源开盘价为3800 元/平方米，而目前该小区二手房报价普遍在31000 元/平方米左右，上涨了8 倍！也就是说，如果10 年前投资这样一套公寓，投资回报率将高达700%，而如果利用银行贷款进行投资，其杠杆效应还会使得投资回报率进一步放大。

　　但在现阶段投资房产，如果想要获得类似的投资回报，已经几乎成为不太可能完成的任务，这主要是房价已经不再具备如此巨大的上涨空间。同样以江南星城为例，在未来10 年内上涨8 倍，意味着该小区的二手房价会达到25 万元/平方米的天价。而现阶段在上海，也仅有汤臣一品的售价接近这个水平。

　　房价进入涨跌互现格局，短期内房价上涨的动能不足，这也表明目前并不是最佳投资时机。CREIS 中指数据显示，4 月监测43 个城市中约半数成交价格环比下跌，其中兰州（楼盘）跌幅最大，为16%。

　　而另一方面，由于库存量在不断上升，这将导致未来供需失衡加剧，会进一步影响房价的上涨。截至2014 年4月末，中指监测的包括北京、上海等在内的17 个主要城市库存量环比上月增长5.0%，处于2014 年以来最高水平。重点监测的城市中仅上海库存量下降，下降幅度为0.7%，其余城市均上升。其中，苏州（楼盘）、厦门、北京、南京（楼盘）、惠州（楼盘）、广州、南充（楼盘）可售面积环比增幅超过6.0% ，其余城市均在5.0%以下。

　　此外，从租金回报角度来看，住宅仍然不适合投资。目前住宅的租金投资回报还处于极低水平，无法为投资者带来理想的回报。同样以江南星城总价约340 万元的三房为例来说明，月租金约5000 元，估算其租金回报率仅1.8%，不及一年期存款利率。

　　刚需购房择机出手

　　对于刚需购房者来说，则可以考虑出手。当然，首选目标是打折楼盘。

　　业内人士表示，未来促销现象会越来越多，这给刚需购房者提供了众多机会。德佑地产研究总监陆骑麟表示，目前市场面临经济下行、房贷收紧等一系列不利因素的影响，尤其是近期房贷利率的上浮更是令这种情况雪上加霜，开发商为冲击半年业绩，极有可能在5、6 月加大促销力度，因此届时降价楼盘会大量出现。

　　业内人士表示，目前楼市不再是卖方市场，这使得购房者有了更多的选择余地。至于降幅达到多少可以接受？专家分析指出，市场能够接受的降价幅度在20%以内，因此楼盘降幅达到10%～20%，已经可以接受。

　　考虑到目前银行房贷收紧，购房者还需要做好另一项工作，就是通过各种办法与银行搞好关系，成为银行的优质客户，为快速及时获得房贷做好准备。

　　记者了解到，想要成为银行的优质客户，首先是必须了解自身的信用记录，这一点很重要。如果在银行的信用档案上留下了污点，这会在一定程度上影响授信额度和放款速度。其次还要有较为雄厚的经济基础，并事先对银行的利润作出贡献，这就要求借款人可多与银行发生往来业务关系，可将资金集中到一家银行，成为该银行的贵宾客户，并经常购买该银行的产品。从资金安全的角度来看，购买银行理财产品是一个比较好的选择。另外，如果自己是律师、公务员、金融从业人员等银行公认的优质客户群体，则一定要准备好相应的证明材料，以便银行验明正身并获得认可。

　　表 2014年4月及1～4月国内部分城市房产交易变化情况

　　城市 4月成交面积（万㎡） 成交面积同比变化 1-4月成交面积（万㎡） 1-4月成交面积同比变化

　　北京 60.59 -28% 239.1 -50%

　　上海 112.62 -13% 456.72 -20%

　　广州 58.04 1% 261.86 -10%

　　深圳 27.89 -21% 94.85 -33%

　　天津 85.67 -18% 289.81 -18%

　　杭州 19.19 -61% 61.57 -55%

　　南京 65.09 -28% 232.09 -24%

　　苏州 62.99 -7% 205.46 -13%

　　成都 87.8 -38% 306.11 -25%

　　青岛（楼盘）61.79 -29% 258.42 -30%

　　厦门 15.85 -57% 120.25 -38%

　　福州（楼盘）15.09 -30% 67.05 -35%

　　长沙（楼盘）92.25 -21% 279.02 -31%

　　大连（楼盘）17.29 -34% 72.72 -21%

　　武汉 137.19 -9% 482.09 1%

　　温州（楼盘）16.3 -1% 85.74 2%

　　济南（楼盘）54.85 24% 158.59 -27%

　　三亚（楼盘）9.67 -10% 52.96 -29%

　　贵阳 54.88 -29% 226.32 -14%

　　长春（楼盘）60.19 -7% 204.28 -15%

　　重庆（楼盘）141.31 -37% 561.39 -31%

　　宁波（楼盘）23.32 -32% 100.12 -30%

　　哈尔滨（楼盘）49.81 -35% 163.69 -28%

　　中山（楼盘）45.25 -21% 164.71 -34%

　　扬州（楼盘）15.12 -44% 63.84 -48%

　　连云港（楼盘）35.39 -5% 157.89 -19%

0sov0o

不顶对不起观众啊!!

honhaa

真不错，赞一个，继续努力啊

smilego

好贴阿楼主，代表大家谢谢您