养老地产供需错位背后：盈利模式尚未清晰

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亿万老人背后的“隐形刚需”，这几年已成为各路资本垂涎的全新领域。

　　谁都无法否认，这里潜藏着一个庞大的市场蛋糕。2013年底，我国60岁及以上老年人口已突破2亿人，这当中蕴含的养老商机已达到4万亿元。在过渡到重度老龄化的2050年，超过60岁的老年人口将达到4.8亿，接近欧盟28个成员国目前的人口总量，养老商机也增长至17万亿元，几乎是2013年中国GDP的三分之一。

　　在这个被称之为“银发经济”的产业链条中，除了保健、医药等产业外，养老地产、老龄金融等亦成为“兵家必争”之地。据时代周报记者粗略统计，目前已有保利、万科、龙湖、华润等近80家品牌房企进军养老地产。

　　“蛋糕”诱人，但对于目前还缺乏明确盈利模式的养老地产来讲，若真想品味出其中的“甘甜”，却还需迈过几重“大山”。

　　万亿市场下的“蛋糕”分食

　　人口老龄化的加剧和养老服务需求的日益增长，正将国内养老产业带进前所未有的历史机遇期。

　　中国老龄问题全国委员会和中国社科院的数据显示，2013年底，我国60岁及以上老年人口已突破2亿人。随后20年，我国将年均增加1000万老年人口，到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿。

　　赡养压力空前。据中国人口统计数据显示，2010 年中国老年赡养比约为8:1，2020 年全面建成小康社会时的比例将迅速降为5:1，2030 年为3.5:1；2050 年这个数字会飙升至2:1。

　　“国内多年贯彻计划生育政策，家庭出现单独或者双独的几率非常高，这对于养老服务行业的需求凸显出来。”亚豪机构总监郭毅对时代周报记者说。现实确已如此，在民政部的统计中，2010年我国老年人口消费规模超过1.4万亿，预计到2050年将达到17万亿元。

　　几乎所有房企都在密切关注并研究这个领域，包括保利、万科、绿城、绿地、富力等龙头房企近年来均抛出了养老地产发展计划。据中国指数研究院的统计，目前全国已经有超过80家房企进入养老地产领域，而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。

　　事实上，房企的热情高涨并非一厢情愿，国家在政策层面大力推动已经成为养老地产概念升温的重要动因。

　　2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称“35号文”)，表明养老产业作为新兴朝阳产业，逐渐成为“调结构、惠民生、促升级”的重要力量。

　　2014年6月，国土部与民政部、财政部、住建部等国务院四部门联合下发《关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知》（以下简称“通知”），要求将养老服务、相关设施建设纳入社会发展规划、土地利用总体规划和相关城乡规划。

　　日前，由北京（楼盘）市规划委编制的《社区养老服务设施设计标准》中规定，新建社区级建设项目必须配建不少于800平方米的社区养老服务用房和不少于150平方米的室外活动场地的规定。

　　运营难题考验企业耐力

　　分食者众多，有所作为的则寥寥。能提供样本借鉴的，尚仅有保利、绿城、亲和源等为数不多的房企。

　　现实很骨感，马拉松式投入正考验着保利在内的每个涉足养老地产企业的耐力。

　　时代周报记者调研时发现，这个看上去很美的行业，出现了这样的“怪现状”：公立养老院一床难求，私立养老机构却因入住率偏低而步履艰难，甚至已经有公司决定放弃。

　　去年4月，北京长青国际老年公寓有限公司八成股权被挂牌出售。该公司为北京城建(600266,股吧)与中国红十字基金会所有。其开发的项目有北京曜阳国际老年公寓。2012年北京长青亏损5042.7万元，2013年亏损4926.1万元。这只是国内养老机构亏损的一个缩影。北京欧英明德养老产业咨询有限公司副总经理邱浩浩告诉时代周报记者，能够盈利的民办养老机构，在全国范围内占比都比较低。

　　“在各路资本疯狂涌进的当下，养老地产的运营、盈利模式却尚未找到合适出口，”中国老龄产业协会理事乌丹星表示，国内很多的养老地产存在同质化问题，在内容上有缺陷，现在地产虽然冲在养老产业前面，但后续问题和困境也很显著，比如缺政策、缺资金、缺运营、缺盈利模式以及缺供需吻合政策人才等。

　　时代周报记者走访了北京周边几个养老地产项目，这些项目目前还是以普通住宅销售为主。以北京昌平区的太阳城项目为例，在这个占地高达42公顷的庞然大盘里，养老房源所占比例仅仅一成有余。“事实上，很多开发商的养老型项目更多的是一个噱头，为了销售型项目增加卖点。”全联房地产商会副会长张雪舟告诉时代周报记者。

　　放眼全国，时代周报记者梳理后发现，尽管市场里已出现学院式、会员制、社区物业、保姆式等繁多的养老地产内容，但大家都还在“试水”，还没有哪家企业敢拍胸脯说，已找到服务与盈利间的支点。无论是会员制、出售为主，还是租售并举的方式，都显得“后劲不足”，现金流、后续服务等成为困扰养老地产盈利模式的核心议题。

　　“目前养老地产市场需求尚未完全打开，而养老地产前期投入大、运营周期长、人工成本高，加上入住者支付能力有限，目前行业盈利状况一般。”中投顾问高级研究员郑宇洁如是告诉时代周报记者。

　　被高估的高端需求

　　一个明显的现象，国内企业在进入养老产业时不约而同地选择了“高端”，月均支出动辄上万。同样以太阳城项目为例，据时代周报记者了解，太阳城养老公寓采用会员制，分别为5、10、15及20年会员，最低的单间租金价格是20万元起，为五年的房租，一次性付清入住。

　　“从2012年3月就开始预订了，咱们这边有120个房间，目前还剩40多个。”太阳城工作人员告诉时代周报记者，目前楼梯还处于施工状态，大概今年7月才能入住。附近居民却向时代周报记者透露，“建了两年多都没建好，人也不多，据说是资金问题才拖到现在。”

　　与太阳城类似的项目还有位于亦庄的远洋椿萱茂。据了解，作为中美合作的首家高端养老公寓，椿萱茂成立于2013年8月，由远洋地产、投资商CPM、美国最大的养老运营商之一Emeritus合作开发运营，共有81个床位。其工作人员向时代周报记者透露，该项目目前仅预订出35个床位。

　　在有着欧美各国养老行业多年研究经验的清华大学博士王勤看来，目前，高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收入人群被忽略。这是很多运营商无法盈利的一个重要原因。真正要做养老的企业，目前还在不断试错的过程当中。养老产业要迎来大发展，从人口的计算上，有5-10年的过渡期，眼下这个行业已有很多重复投资。

　　“能盈利的机构的共同点有：设施设置不是大而全，而是能灵活利用空间；服务专业，不是人海战术，而是有专业团队，这是很重要的。”王勤说，人才不足，对养老行业服务属性认识不足，是目前房企遇到的大问题之一。

　　事实上，有投资机构做过调研，中国家庭年收入超过150万的老年人口为1020万，也就是说，仅5.1%的老年人可以“满足”这种高端定位。

　　这是一种矛盾存在。“现在政府并没有一个相应的养老服务的保障措施，也没有这方面的补贴。开发商如果想不赔钱，只能选择高端。”在郭毅看来，现在养老需求确实存在，但是更多的是中低端的。开发商一窝蜂去开发高端项目，那只能形成一种供需错位

yysml

本来想回帖，日后再说

yakrey

这年头，啥人都有，偶服了！

zhengpingfang

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