被行政化束缚的中国产业园区

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质化是当前中国诸多产业园区面临的一个突出问题，定位的雷同、产品的趋同、服务的欠缺、供应的增多等因素，使得产业园区的同质化现象愈加严重。在部分二、三线城市，门可罗雀、斑驳楼宇、车流罕至已经成为当地产业园区的尴尬景致。这不禁使人疑惑产业园区的同质化竞争现象缘何愈演愈烈，其背后的深层次矛盾是什么。

　　产业园区的政策逻辑

　　对于这一问题溯源的厘清，还应从产业园区的中国特色谈起。中国的产业园区诞生于上世纪八十年代，主要分为经济技术开发区以及高新技术开发区。前者主要聚焦于技术密集型工业、制造业，后者主要指向富有高科技含量的产业。无论哪种类型的园区，其主要承载着当地政府发展产业、振兴经济、增加财政收入的特别使命。为此，政府始终扮演着开发主体的角色，并且给予不同程度的政策支持和倾斜，正是这种政策优惠的吸引力极大促使了产业园区的遍地开发，也在一定程度上导致大量项目同质化的窘境。

　　DTZ戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊:“相比于其他物业，产业地产的最大不同之处是商业模式不够成熟，过多地依赖或者倚重当地政府机构的政策。因为任何产业园区有效运营的前提是拿地，随后还将涉及入驻企业的各项运营手续等问题，这些都关系到当地政府给予的优惠政策。基于此种逻辑，为了更好地招商引资，产业园区更多地将政策吸引力作为诉求点，而忽略了对于园区配套服务、产业规划等更为长远要素的深入思考。因此，随着产业园区供应的增多，同质化导致的招商压力自然不可避免。”

　　开辟第二条路线

　　综观大部分陷入同质化竞争困境的产业园区，它们的最大共同点之一是没有形成清晰的地方产业发展思路，更别提针对不同产业特性提供定制化的服务。这直接导致的结果是对不同行业的企业照单全收，却无法提供令它们满意的个性化配套服务。对于产业园区的可持续发展而言，与其单一地、盲目地给予优惠政策，不如清晰地制定产业发展路线图，并且有的放矢进行配套支持。

　　任何一个健康发展的产业园区除了一定优惠政策支持，更有对引入园区所在行业的深入了解，产业园区才能围绕入驻企业的发展要求提供更多的细节性的技术支持。从宏观层面看，这需要产业园区有一种宏观的规划思维，结合所在地区的经济、社会、文化等各资源禀赋，合理地、科学地规划和确定重点产业，才能真正做到有的放矢，形成良性循环。

　　苏智渊认为：“一些专业的第三方运营服务机构就能够在这一方面发挥更大的作用。这些第三方运营服务机构遵循市场化的操作规范，更为注重效率，对招商企业的需求也理解得更为深刻，同时对产业园区运营和管理具有丰富的经验和深刻的见解，往往能从当地经济社会发展、招商企业的短期和长远需求、产业园区运营的专业化要求等多方面统筹考虑。”

　　为人津津乐道的苏州（楼盘）工业园区就是典型代表。1994年成立的苏州工业园区在2013年实现地区生产总值1,900亿元，增长9.4%；公共财政预算收入206.9亿元，增长11.8%。能够取得这些成绩，全赖管理和运营模式的创新，引入第三方专业运营服务机构，以及与当地政府协同配合，创造价值最大化。

　　由此看来，从早期的纯政府性质的招商和运营，到第三方专业运营服务机构主导的市场化招商和运营，是中国产业园区的未来之路。

　　产业园区“交权”的背后

　　改变纯政府主导的产业园区招商和运营模式并非近期的新鲜话题，其源头可以追溯至上世纪九十年代末。大概从1995年至2000年，在一些政府主导的产业园区中出现了“园中园”，即把产业园区中的某区域允许由第三方运营服务机构进行管理，以探索和创造新价值。自2002年起，个别第三方运营服务机构正式独立地经营和运作产业园区，良好的经验业绩不仅为其他产业园区提供了模式复制，而且向外界充分展现了此种模式的实际成效，有利于第三方运营服务机构的进一步发展。如今，更多的第三方运营服务机构成为中国产业园区的重要角色，发挥着积极作用。

　　这种历史沿革的背后透露的是如何有效对接、满足入园企业发展需求的时代课题。市场竞争的加剧使得企业对产业园区的要求和期望愈来愈高，企业除了希望在产业园区设置办公、厂房等基本需求之外，还有融资需求、技术研发需求等等。此外，以外资企业为例，由于特殊的企业背景和操作规范，他们有时难以快速地融入和地方政府招商人员的沟通语境中，这导致效率欠佳。同时，招商看重的是如何整合招商团队所掌握的全球丰富资源，而非若干人的销售工作。苏智渊认为：“第三方运营服务机构的优势，在于能与企业发展需求有效对接，因而推动产业园区运营主体的嬗变。专业化、高效率、资源整合等因素，比单纯地给予优惠税收等政策更为企业所看重。”

　　如何破解第三方的现实挑战

　　虽然第三方运营服务机构已经在中国产业园区的日常经营和管理上大施拳脚，但是他们依然面临着重重挑战，有待产业园区利益相关方的协同合作方能克服。

　　在苏智渊看来，第三方运营服务机构面临的主要挑战大致可以归结为土地、政策、资金等三个方面。他表示：“从土地问题来看，拿地是产业园区得以存在的根本前提，也是最大挑战。在目前的土地政策之下，地方政府普遍都对产业园区的用地抱有强烈的税收保障考量，而这正是第三方运营服务机构在短期内所难以承诺的，故此当地政府须改变对社会经济发展的评判标准。其次，产业园区由于涉及地方经济社会的可持续发展，如何融入当地经济体系、如何招揽当地劳动力、如何鼓励入园企业的技术创新等等都与当地政策的制定和引导密切相关。因此，只有当地政府向第三方服务运营机构让渡一定程度的政策红利，才能为产业园区创造良好的发展环境。此外，产业园区的经营和管理非一日之功，巨大的资金流是其有效运营的基础，融资渠道的通畅、融资成本的合理等都是起到决定性的作用。”

　　第三方运营服务机构所面对的现实问题直接关系产业园区市场化之路的进程，进而影响中国产业园区的整体市场格局以及地方经济发展态势。对于土地、融资等问题，或许还需要更高层级的政府部门从市场经济体系建设的角度给予政策的指导。

　　对于产业园区何时能完全实现市场化运作，我抱有积极乐观的态度。随着中国不断加深对市场经济的探索和布局，产业园区的市场化之路一定愈来愈顺畅，结合当下中国启动的深入改革以及其他一系列政策导向看，产业园区完全大概还需要5年左右时间可以在市场化道路上再迈新台阶。

lazuli

长江后浪退前浪，灌水英雄代代出。

iifaaa

曾经错过的好贴,一定要留个名,呵呵

draginote

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澳淘母婴公社

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