万达的二、三线的拿地策略

小妖梦璃

　　<2014.6.4>2011年，万达拿地趋于谨慎。相比2010年1976万平方米的拿地量，万达拿地新增的可建面积仅1016万平方米，同比减少了48.5%，公司截至2011年底的土地储备较2010年甚至略减了60万平方米。
　　“万达的商业模式是快买快干快竣工，不需要囤地，不需要通过土地升值来获取利润。”万达集团董事长王健林在总结2011年万达集团工作时，这样解释公司的拿地策略。
　　截至去年底，万达累计土地储备为3530万平方米。万达拿地认为，3500万平方米正好是万达一年的开工量，土地储备规模刚刚好。
　　二、三线城市成为万达拿地的“主战场”。过去的一年里，温州、芜湖、南京、天津、厦门、东莞、沈阳等地招拍挂市场都留下了万达出手的身影，其中金额较大的两次出手分别发生在天津和南京。
　　5月时，万达以18.765亿摘得天津市河东区六纬路西侧一宗商住两用地块，该宗地总面积73481.2平方米，可建建筑面积27万平方米；12月时，万达以19亿元的底价摘得江宁东山G61商业地块，G61地块总出让面积为101086.7平方米，将建成一座建筑面积不低于3.5万平方米的五星级酒店以及面积不少于10万平方米的大型商业中心。
　　不过从媒体公开报道来看，万达在其他城市通过招拍挂形式取得的单幅土地的成本鲜有超过10亿元。二、三线的拿地策略加上全国土地出让价格整体下降，也令去年万达土地购买成本同比呈现出下降趋势。据了解，万达2010年新增土地储备1976万平方米，万达拿地金额约300亿元，平均的楼面地价仅1546元/平方米。
　　土地储备的减少，预示着新的一年里万达收入增长的趋势将明显放缓。2011年，万达商业地产公司的收入为953亿元，同比增长36.5%，但根据万达在万达集团2011年工作总结中提出的万达商业地产公司2012年收入目标970亿元，同比增幅不足2%，“刹车”迹象明显。
　　2012年初，万达拿地在接受媒体采访时表示，对2012年房地产市场并不看好，万达拿地已经将投资计划进行调整，“以谨慎为前提”。他同时认为，2012年整体市场情况比2011年更困难。可以说，2012年实际上是上一次金融危机的深化或者说是深度反映。基于这一判断，万达拿地在2011年已经适当降低发展速度，储备现金流来应对2012年可能到来的大幅下滑。
　　万达拿地初步计划，获得桂林地块使用权证书(预期2014年二季度取得)后尽快开始建筑工程，并於2014年三季度展开物业预售。预期桂林地块开发将於2015年三季度全部完成。
　　??基於桂林地块的开发前景，万达拿地后，产董事会相信，组成合营企业将为集团提供机会，透过进军广西市场扩大其收入来源。由於合营企业在开发桂林地块方面可凭藉公司及万达香港的物业开发专业和财务资源，故董事认為与万达香港合作符合公司及股东整体利益。
　　??万达拿地后，董事会认为，作為上市公司，公司可接触国际资本市场，此举对物业发展需要庞大资本的业务而言至关重要。此外，万达香港的控股公司是一家中国领先的物业开发公司，此次万达拿地，能够有很好的发展！故万达香港可為合资公司提供所需地方经验以及在中国的业务关係或网络。
　　??去年12月，万达集团还曾与桂林市政府在南宁签订协议，万达拿地计划投资240亿元建设桂林万达文化旅游城(简称桂林万达城)项目，这是迄今广西投资最大的文化旅游项目。
　　??房地产业内人士严跃进对记者表示，万达拿地正处于主动的战略转型期，从传统的商业地产开发逐渐转向了文化产业。这样的转型，对于充分利用万达线上线下资源、抵御商业地产泡沫带来的风险，都具有积极的作用。目前很多大型房企已经跳出了传统的业态开发模式，通过多元化投资提供新产品的市场契合度，这也符合分散化的投资理念。
　　??从企业布局战略看，严跃进表示，万达拿地目前逐渐向三线城市进军，进行业务开拓。此类城市相对来说经济比较发达，或者人气比较旺盛，但缺少标杆类项目。地方政府从招商引资、改善当地的就业环境、提高城市生活品质等角度看，也愿意此类项目的入驻。因此，万达拿地其开发的产品市场消化效果会比较好。