京核心区甲级写字楼租金继续上涨

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　经过2013年写字楼租金全面暴涨，北京（楼盘）已经成为全球办公成本最高的城市之一，而10月中旬DTZ戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕等国际代理行纷纷披露的三季度北京甲级写字楼数据均显示，由于供应较少，北京核心区的优质写字楼租金仍在上涨，CBD等区域的业主积极涨租金，而过高的租金已迫使部分租户向望京等新区迁移。同时，受今年经济大势影响，新租户中内资企业尤其是高科技企业一枝独秀。
　　甲级写字楼不愁租

　　据DTZ戴德梁行统计，第三季度，北京甲级写字楼迎来中关村(000931,股吧)商圈的互联网金融中心和东二环商圈的朝阳广场PICC人寿保险大厦两个项目入市，新增89700平方米供应，这使得北京甲级写字楼存量达到572万平方米。

　　“这两个新入市项目体量较小，且预租状况表现良好。可以看出北京核心商圈的甲级写字楼不愁租，整体市场平均租金环比上涨1.94%，达到每月每平方米387.6元，同比上涨近3%。主要是因为CBD商圈租金上涨的拉动。”戴德梁行华北区研究部主管赵岩如是说。

　　据了解，中关村商圈甲级写字楼市场自2007年以来已经连续7年断供，今年三季度迎来核心区的互联网金融中心的入市，新增租赁面积5.1万平方米，截至9月底该项目出租率已达85%以上；同时，中关村商圈的平均租金也环比上涨近2%，为每月每平方米309.4元。

　　在强劲的租赁需求支撑下，销售价格再次上涨，据戴德梁行统计，北京市甲级写字楼平均售价冲高到65104元/平方米，环比再涨近2%。

　　机构称四季度供应增大

　　多家机构都预计，四季度北京市甲级写字楼将会迎来一批新供应，短期供应上升将给市场造成一定压力，但由于整体市场、尤其是核心区甲级写字楼市场的供需仍不足，预计租金仍将上涨。

　　记者从世邦魏理仕了解到，未来6个月，预计将有8个落成，分别位于CBD、金融街(000402,股吧)、中关村、望京和奥运村地区，将为市场提供约47万平方米写字楼面积。

　　戴德梁行方面也表示，虽然四季度北京写字楼市场供应增大，预计总体空置率将有所上升，但从目前这些新项目的良好预租情况来看，租金将有望继续保持稳中有升的态势。

　　第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼也介绍，预计CBD、金融街等商务区四季度会新增加33.52万平方米可租赁供给量，大部分新增供应已取得20%-50%的预租率，全市空置率水平预计维持在5%左右，仍是全国最低水平。

　　市场看点

　　IT等科技企业成“黑马租客”

　　“受到经济发展影响，可能望京等新区的写字楼会发现租户更多来自IT等科技企业，因为金融类租户更多还是选择核心区而非新区，而制造业租户扩张动力减弱。”DTZ戴德梁行华北区写字楼部董事及主管王刚多年来负责为客户寻找可租赁或可购买的高档写字楼，他介绍，据戴德监测，今年前三季度北京甲级写字楼市超过68%的租赁活动是由内资企业完成，主要的租户来自金融、IT等科技企业，而金融企业租金高，IT企业扩张快。

　　同时，记者从世邦魏理仕了解到，内资高科技公司成为三季度北京甲级写字楼的需求主力，尤其是在新近落成的项目中占有相当大的比重。

　　此前SOHO中国董事长潘石屹也对记者感叹，今年经济发展压力大，仅有IT企业一枝独秀仍有扩张需求，据他介绍，望京SOHO有近九成的租户都来自IT企业。据记者了解，触控科技、锤子科技在新落成的望京SOHO分别租赁了24000及8000平方米的面积，而P2P公司人人友信则在位于燕莎的凤凰置地广场承租了5700平方米。此外，外资公司需求则仍以续租为主。

　　CBD写字楼业主涨价

　　因为甲级写字楼不愁租，于是“涨祖金”仍是核心区的大趋势。

　　仲量联行华北区研究部总监麦哲文表示，尽管中国GDP增速趋缓，但是北京甲级写字楼的净吸纳量依然强劲，第三使馆区和CBD区域供应量十分紧张，CBD区域的业主信心提升，已经在提高租金。

　　戴德梁行华北区研究部主管赵岩介绍，由于CBD商圈在过去两年间鲜有项目入市，可租赁面积持续紧张，使得三季度一些项目的成交租金有所上涨，CBD商圈平均租金环比上涨了2.25%，达每月每平方米393.3元，同比上涨了3.18%。

　　值得一提的是，由于近年来租金持续增长，一些公司开始考虑选择新兴的办公区域。这些地区的基础设施和娱乐设施在逐渐完善以满足租户需求，麦哲文表示，一旦这些区域的办公楼进驻率达到高位，业主将有更强的定价优势。

lazuli

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