在英国买地你一定要知道的七件事

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现在，不去海外投几个项目，饭桌上谈到国际化三个字，你只有玩干瞪眼了。

　　或者莞尔一笑，“我们正在看呢，伦敦啊，纽约啊，迪拜啊。”

　　有位给开发商介绍海外生意的仁兄告诉早报记者， TOP十房企基本上一半以上都已经走出去了。

　　现在走出去玩得较HIGH的有万达、绿地，动不动就宣称百亿元总投资额买了个项目。千万别认为他们一个项目一下子就砸几百亿人民币，世界银行也玩不起的。

　　笔者近期专访了莱坊国际投资及资本市场部主管曹建，他对英国市场非常熟（楼盘）悉，接待了来自绿地等众多房企。

　　一、保障房建多少，自己报

　　英国也是有保障房的，人家叫affordable housing。一般买块地，都要求你配建保障房。英国一般保障房比例为整个项目套数的10%~20%，按照项目净内部收益率（IRR）回报不超过20%来计算，假设你的项目IRR测算回报是30%，那政府一定要你加大保障房比例了。但是你为了减少保障房故意在测算里加大成本的话，政府会很严格地告诉你，你算错了，重新算。

　　总之，在英国建保障房也没啥花头的，能平进平出就万事大吉。

　　二、报规划，自己谈

　　英国政府不走条条框框，规定你这里多少绿地，多少保障房，总高度不得高于多少。都是开发商自己报规划的时候和政府去谈。众所周知，英国你买一块地，它的产权可能是99年、999年和永久性。所以，开发商就是地主了，你可以更改土地性质，一切只要你报规划，去和政府谈。

　　不过，提醒小伙伴的是，报规划这个交涉时间至少一两年。政府会根据你报的规划，参考你的利润回报率和预算去批。所以，国内的开发商往往耗不起这么长的沟通成本，买地的时候会盯住那些已有规划的土地，这事儿就不费力了。

　　三、土地成本不到1/10

　　2014年，最不缺的是什么？

　　地王啊！话说笔者自从在土地交易中心目睹新鸿基217.7亿元拿下徐家汇(002561,股吧)中心地块以后，几十亿元的地，都觉得没到那个感觉上。

　　言归正传，国内土地成本一度占到总成本的六成，但英国不是这样。英国土地的成本只占到十分之一甚至更低。那你要问那成本大头是什么？是建筑成本、是劳动力、是设计费，就是类似这种。

　　四、谈判，往上加价

　　国内大宗交易是这样谈的，卖家通常报出一个高价，然后买家使出浑身解数往死里压。这和菜市场大妈买菜还价差不多一个道理。

　　但英国谈判，价格是往上报的。卖家报出的只是一个底价，然后买家各自往上报，价高者得。这和国内买地模式貌似一样。

　　五、投资回报率更高

　　你以为开发商都往外跑是为了什么，当然是因为更赚钱啊！

　　内部收益率（IRR）是15%左右，具体取决于不同项目，这个是比国内高的。国内开发商都在冲千亿了，可是毛利润率也就15%~20%，算不错了。

　　而且这个风险系数比国内更低，就说伦敦吧，公认的全世界安全性最强，比纽约还要强。伦敦的房价一直很稳定，人家可是经受住了金融危机和政治风波各种考验的。神马中东、俄罗斯的有钱人在伦敦都有房子。

　　一直有人问笔者，难道中国人不会把英国的房价也炒高么？

　　中国人目前还没有那个能力，不是因为没有那个钱。实在是因为伦敦的住宅太紧缺，每年新房供应量在1900套左右，但需求量在4000套左右。全世界各国的人都在大笔买进，中国人也要排队的。

　　六、强大的工会

　　在英国当地设立公司，一定要找当地的员工啊。一个公司从开发经验到税收财务都懂行的，一个都不能少啊。人家工会体系很强大，对员工好一点。

　　七、融资便宜

　　国外的融资成本真心是低，不过一开始不是每个人都能享受到的。

　　为什么？因为你在当地银行没有授信记录啊。

　　所以，国内的开发商初期阶段还是内保外贷（就是国内谈好了，中国银行(601988,股吧)海外支行给你贷），这比在当地国家直接贷款要贵1%~2%。英国贷款利息4%以下，可以借到五成左右。

　　总结一下，伦敦中心住宅市场年售价三年来首次翻倍增长。第一太平戴维斯研究表明，2013年第四季度伦敦中心住宅指数上升2.9%，年平均增长率为11.4%，超出市场预期。

　　而这一切都归结于富豪们不断买进。

faustux

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