万达旅游地产的发展过程

邢台夏迪

　　<2014.5.29>尽管万达凭借在商业地产上的出色表现，在地产界已具备足够的竞争优势，但这种竞争优势的持久性必须尽早考虑。做文化和旅游，万达旅游地产就是万达要创造的新竞争优势的核心项目。早在2007年，万达旅游地产就明确把发展旅游产业作为集团未来10年甚至是20年的主要战略方向，并将持续加大在文化和旅游项目的投资，到2020年，商业地产收入比重将降到50%以下，实现彻底转型。
　　在旅游度假区投资上，万达有三点原则：一是投资额度要大，二是业态要素要多，三是项目要具有其唯一性。事实上，从万达投资的旅游地产项目规模也可以看出万达进军旅游地产的雄心。2009年8月，万达与中国泛海集团、内蒙古亿利资源集团、辽宁一方集团合作投资200亿元打造长白山国际旅游度假区，该项目是中国最大的旅游投资项目。2010年，万达旅游地产又携手中国泛海、联想控股、一方集团等投资联盟与福州马尾区、南平武夷山市分别签署《福州琅岐岛国际旅游度假区项目投资框架协议》和《武夷山国际旅游度假区项目投资框架协议》，计划在琅岐、武夷山投资开发大型综合旅游地产项目。几乎同时，万达在文化产业板块也开始发力：收购全球第二大院线集团AMC，500亿打造武汉中央文化区。
　　万达从商业地产到旅游、再到文化产业的“三级跳”动作让人目不暇接。从某种意义上说，万达旅游地产正在试图“去房地产化”，而它所选择的旅游、文化产业，恰恰可以实现与原来产业的无缝衔接，商业地产、旅游和文化这三者融合的最佳载体就是旅游地产。因此，与一般认为有风景的地方就可以搞旅游不同的是，万达旅游地产把优美的自然风景或者传承的故事看作是一个基础，选择旅游投资地要看这个地方是否具备把简单的旅游要素用更强有力的手段组织在一起，并形成一个更加有影响力整体的旅游地。这样的旅游目的地，才可以产生巨大的影响力和消费能力，才能成为有产业的，有巨大收入推动力和品牌扩张力的地区。
　　    初上旅游地产开发之路的万达，凭着“挟天子（沃尔玛们）以令诸侯（商户）”的号召力，凭着占据城市核心商圈的得天独厚优势，凭着在住宅地产方面的多年开发经验，以住宅地产开发的思维，将商铺切割，一卖了之，因而埋下了祸根。于是，万达旅游地产就出现了震动业内外的“万达多米诺”现象：以长春万达购物广场为首张骨牌，从东北到华南，开始倒塌，多个项目开始被商户投诉、媒体揭短，经营惨淡，问题层出不穷。万达的高层们未免四处救火，穷于应付。不可回避，万达在旅游地产上踢出的漂亮的头几脚，也踢痛了自己。无庸讳言，在长春等地几个项目的问题上，暴露出了万达在旅游地产开发上的一些思维盲点和战 略误区。下面我们来看看万达旅游地产的历程。
　　    第一代：单店模式
　　    万达进入旅游地产领域之后第一批做的六个店，分布在长春、长沙、南昌等城市的核心商圈，都是当地最好的黄金地段。模式就是一栋楼，总面积5万平方米左右，地下一层，地上四层；业态分层布局，地下是停车场，一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城。
　　    第二代：纯商业组合店
　　    万达旅游地产的第二代产品叫商业组合店，比第一代有进步：项目面积大了，达到10－15万平方米；业态也多了，有百货、超市、影院等五六个主力店，但是仍然没有把握旅游地产的精髓。一是没有室内步行街，整个项目没有灵魂；店和店之间的联系也没有，人流动线设计不合理。二是纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。三是零售类比例偏大，占总经营面积80％以上。
　　    第三代：城市综合体（ HOPSCA）
　　对于万达旅游地产第三代的概念，一般是叫“城市综合体”或者“商业综合体”。 王健林认为HOPSCA（Hotel、Office、Parking、Shopping mall、Convention、Apartment）这个英文名能不能准确概括万达的理念，还需要再研究一下，应该再起一个能更好地表达城市综合体的英文名字。
　　万达集团目前已拥有35个大型城市综合体项目，其中开业18个，持有的租赁物业面积（包括开业和在建）约420万平方米。作为国内最早进行大规模旅游地产开发的企业，万达旅游地产品牌及其“订单”开发模式在业界具有举足轻重的影响，成为许多后续跟进的旅游地产开发商研究、学习和模仿的样板。