上海链家邵非：二手房交易“资金监管”模式 提升安全保障

海绵婆婆

　　　　

　　把意向金给了中介，中介却卷款潜逃；把定金付给房主，结果房子已经被房主进行了多次抵押；把房款付给房主，房主资产却被查封；或者干脆把房款付给了假冒房主 二手房的交易中我们常常会遇到以上情况。这类高额交易更需要交易和资金的监管保障，进行交易资金监管的机构平台也应当具有足够的权威性和公信力。这样一个平台已经诞生。

　　上海市住房城乡建设管理委员会主任顾金山近日公开表示，上海将全面建立二手房交易资金第三方监管模式，购房首付款、银行贷款、尾款甚至中介服务费用都将纳入平台监管。作为政府牵头部门之一的上海市房地产交易资金管理有限公司作为第三方交易保证机构，将在整个流程中提供资金监管及结算服务。 据悉，上海房产交易资金监管平台将率先在上海市松江区进行试点，最迟明年年初将在全市范围内铺开。

　　问题1：政府牵头实施的资金监管有什么好处？

　　房屋交易中的资金，无论是直接交给卖方，还是存放在中介机构，都存在一定的风险（比如房主卷款潜逃、客户毁约不支付房款等），由此引发的纠纷也层出不穷。而政府来牵头实施的第三方监管更具有权威性和公信力。上海链家总经理邵非认为，第三方监管的实施能够规范交易市场，避免资金被挪作他用。同时，若将中介服务费纳入监管范围的话，将对中介产生约束力，使逼订、吃差价等违规行为得到杜绝，一定程度上能改善中介服务质量。

　　问题2：资金监管是强制的吗？

　　在欧美、日本等地的二手房交易中，资金监管是强制执行的。在我国各个城市、地区都有不同规定，但总体来说资金监管是不强制的。此次上海住建委推出的资金监管也并不是强制执行的。未来会不会强制执行还不确定。

　　问题3：如何办理资金监管？

　　在交易过程中，交易双方在签订完二手房交易合同后，可直接前往区房产交易中心资金监管窗口签订资金监管协议。买方需要把资金打入经过登记备案在银行开设的资金监管专户。待交易双方办理过户手续登记核准后（即买方取得房产所有权，房产证），再通过监管专户，将监管的购房资金支付给卖方。整个付款流程严格按照网签合同为准，限制了房主随意跳价的行为。

　　问题4：资金监管会全国推广吗？

　　资金监管一定会在我国全面推行，只是时间早晚的问题。推行中面临两个难点，其一是买卖双方以及中介公司交易习惯的改变；其次，因为二手房交易非常复杂，资金监管应该是多种监管方式并存，如何实现有效的多元化监管也将是难点。

　　问题5：除了政府牵头推出的资金监管方式以外，还存在其他监管方法吗？

　　目前还存在两种资金监管方法：

　　1、第三方资金托管，适合不通过房产中介的自行成交第三方资金监管主要是卖家、买方自行成交，找一家托管银行，一共三方。进行资金托管的流程是，卖家在银行开户，买方将钱打入【卖家账户】，银行将这笔钱暂时【冻结】，【过户】完成后解冻，付给卖家。

　　进行资金托管最大的问题是，因为冻结的是卖房人的账户，万一卖房人资产被查封，这笔钱也会被【冻结】，虽然概率小，但是碰上就是大损失。

　　2、四方资金托管，适合通过房产中介成交四方资金托管是目前比较主流的监管方式，比如光大四方托管等等。通常情况是：买方将房款打入中介公司提供的【专项资金账户】，当然，这个账户是在【建委】备案、由银行托管的，【过户】之后，由【中介】向银行出示【过户完成凭证】，房款就会转给卖家。四方资金托管与【三方资金托管】相比，它更安全。因为冻结的账户是独立于中介公司资产之外，无论发生什么，就算这家中介倒闭或者账户被查封，这笔钱也是安全的。另外，在买卖期间，房款即使被冻结，也会支付活期利息，万一个月差不多三百多。 上海链家总经理邵非表示：“二手房交易资金的第三方监管给房屋买卖双方带来了交易安全保障，约束中介行为的同时也规范了房地产交易市场。”