龙湖：低成本与高周转并行

faustux

虽然2013年的销售额有两成的增长，但是对于龙湖来说，“去存货，控成本”还是今年的重中之重。用龙湖的话来说，“量入为出”是2014年的财务管理策略。市场多变，作为一向偏爱做高端住宅的龙湖来说，谨慎而又稳重的态度是必需的。

　　销售额增两成

　　3月21日，龙湖地产同时公布了2013年的全年业绩。2013年龙湖地产合同销售额达481.2亿元，同比增长20%。营业额增长48.8%至415.1亿元。其中，物业发展业务营业额为402.2亿元，较去年同期增长49.3%；投资物业租金收入为6.7亿元，扣除营业税后的租金收入为6.3亿元，较去年同期增长31.3%。

　　同时业绩会上也发布了其2014年的销售目标为570亿元，比2013年的482亿元增长88亿元。2014年公司将推出970亿元可售资源。

　　据记者调查，龙湖地产目前在售主力项目达61个，2014年将有12个全新项目上市，28个项目将推出新一期新业态产品。目前，龙湖地产在2012年获取的17个项目全部在2013年内入市。其中，重庆（楼盘）、北京（楼盘）公司年度贡献80亿至100亿元，杭州（楼盘）公司和成都公司的销售贡献为60亿至80亿元。集团单城市年均销售额近30亿元，布局较为平均。

　　龙湖地产在上海（楼盘）共有6个项目，其中住宅项目5个，分别为龙湖·紫都城，龙湖好望山，龙湖·蔚澜香醍，龙湖滟澜山以及龙湖郦城；还有1个为虹桥天街商业项目。

　　去存货控成本

　　“去存货”是今年龙湖地产首要任务。

　　据龙湖地产首席财务官韦华宁介绍，未来几年龙湖控制存货的目标是，2014年控制在90亿到100亿元，2015年控制在80亿到90亿元，2016年控制到60亿到70亿元，呈现逐年下降的状态。的确，从龙湖此前一系列的调整动作可以看出，集团一直贯彻“高周转”的策略，随市场波动不断调整定价，从不冒进。

　　同样在土地市场上，龙湖地产面对2013年大幅飙升的土地出让溢价率，集中在竞争相对平和的一季度、四季度出手，购置15幅新地块，总建筑面积559万平方米，平均收购成本为每平方米3120元，平均溢价率不到13%，处业内较低水平。

　　据年报显示，土地储备合计3949万平方米，权益面积为3576万平方米，平均成本为每平方米2050元。进入长沙（楼盘）、昆明（楼盘）、苏州（楼盘）及济南（楼盘）四个新城市，并战略性进入华中地区。

　　正如龙湖地产董事长吴亚军在业绩发布会上所说，“今年市场较为波动，内地楼市不能一概而论”。目前规避风险和寻求更多机会是龙湖最大的考量。目前龙湖地产的拿地策略是“近城区，控规模”的策略，龙湖更关注拿小规模的地，更近城区的地。

　　据记者调查，龙湖目前的土地储备中，39.5%位于环渤海地区，34.8%位于西部地区，17.5%位于长江三角洲地区，5.3%位于华南地区，2.9%位于华中地区。投资地块主要集中于上海、北京等一线城市的近城区域和一些二线城市的核心地段。

　　坚持“持有型商业”

　　针对商业地产龙湖地产一直有一个投资军规，那就是每年销售回款10%作为上限投入到商业。“持有型商业”是目前龙湖商业投资的主要战略。

　　“每年投入量我们会非常谨慎。”首席执行官邵明晓在业绩发布会上公开表示，龙湖商业地产坚持布局在高能级中心城市，比如北京、上海、杭州、成都、重庆这样一些城市。

　　目前，龙湖地产已有11个商场开业，总共面积76万平方米，此外还有70多万平方米在建中，龙湖保持每年1到2个商场开业，其每年租金复合增长在30%左右。上海虹桥天街已经开工建设。

　　去年龙湖的商业地产租金收入对毛利率贡献仅超过一个百分点。年报指出，龙湖将用15年的时间让商业租金收入在总利润占比从现在5%左右，提升到25%左右，这是一个偏长期的策略。

　　“虽然现在商业的资金规模小，但发展速度快。”吴亚军表示，2014年龙湖的收租规划是8亿多元，明年预计就能达到12亿-13亿元。

valiant

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crestfallen

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9696j

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