深圳史上“巨无霸”地块出让

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4月9日，经过21轮的争夺，深圳（楼盘）出让史上面积最大的地块—“大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目”，由佳兆业集团控股有限公司(01638.HK，佳兆业)与生命人寿保险（放心保）股份有限公司（生命人寿）联合体以54亿元竞得，溢价率为58.8%。

　　生命人寿持有佳兆业15.2%股权。

　　出让公告显示，此次出让的地块编号为G16301-0701，位于深圳市大鹏新区大鹏街道下沙社区，土地性质为综合性质用地，包含商业服务业用地、文体设施用地、交通场站用地、供应设施用地、绿地与广场用地，土地使用年期为40年。该地块总占地面积约86.98万平方米，规划总建筑面积51.6万平方米，地块挂牌起始价为34亿元。以此计算，起始楼板价约为6589元/平方米，成交楼板价约10465元/平方米。

　　地产和金融企业

　　联手拿地趋势渐明

　　根据出让合同约定，该地块总规划建筑面积中，包含旅馆业建筑面积13.632平方米，商务公寓建筑面积23.285平方米，商业建筑面积11.746平方米(含返还安置物业4.99万平方米，演艺中心8755平方米)，游乐设施+商业建筑面积1.176万平方米，以及诸如公共设施、市政设施、体育设施、社会停车场、体育场馆等，公共设施部分建成后需对外开放。

　　公告要求，地块里的商务公寓部分和其中一个地块上的商业建筑可分割转让。其他的，除了产权移交大鹏新区管委会的物业，须以宗地为单位整体转让。此外，公告还规定，项目须在18个月内动工，5年内全部竣工。

　　此外，出让公告还要求，竞买人在2012或2013会计年度的营收不低于人民币50亿元或等值外币；参与联合竞买的人数不得超过两家，且联合竞买双方均须符合上述条件。据大鹏新区管委会提供的资料，竞得人须将公司注册地迁入大鹏新区或在大鹏新区成立全新子公司开发本项目。因该宗地块无偿移交的面积较大，作为补偿，土地竞得人可优先申请该片区海域使用权，并可在分宗后的用地内选择一个地块建设直升机坪。

　　此次拍卖，实际前往竞拍现场领取号码牌的只有佳兆业与生命人寿联合体、港中旅、华润置地3方。经过近1小时的竞价，佳兆业联合体最终以54亿元的总价成功拿地。

　　此前坊间曾传出消息，此次土地出让有华侨城、华润置地、招商地产(000024,股吧)、绿地集团、佳兆业、港中旅6家企业提交竞标申请，其中呼声最高的是华侨城，并称华侨城做了很多工作，因为该片区规划侧重旅游游乐设施建设，与华侨城业务方向基本一致。

　　对此，华侨城相关负责人士昨日回应称，“我们并没有提交竞标申请，只是在前期提交了资格审查。”该人士说，考虑到这块地与华侨城开发特长并不吻合，“我们的长处是旅游、文化和少量的住宅，这块地的规划和我们的期望不太一样，旅游所占的部分不多。”

　　深圳某开发商副总经理称，作为商业地产项目，这样的溢价率是比较高的，较为少见，这块地的起拍价也不低。考虑到总金额较高，对拿地企业的资金要求也很高。

　　“这样大体量、高总价的地块，只有大公司能拿，一般中型的房企想都别想，从中也能看出未来房地产行业强者恒强的趋势。”深圳某房企总裁助理说，“由于一线城市土地供应量稀缺，房企选择在一线城市拿地，运作风险较小。未来一线城市的房地产价格将由供给方决定，而非需求方。”据他称，从去年开始，地产企业和金融企业联手拿地的趋势越来越明显，“往往所应支付的总地价中，金融企业支付2/3，地产企业只需支付1/3，这样地产企业也就没什么压力了。”

　　最大单宗用地面积土地

　　某总部设在深圳的大型品牌房企相关负责人称，这么大一块地，政府肯定希望交给比较靠谱的企业，出让时会相对定向，“最终的成交价确实有点高，没有住宅成分，完全是商业+旅游，要做好，需要一定专业度。”

　　此外，该地块是深圳2001年土地出让招拍挂市场建立以来，政府公开出让的单宗用地面积最大的一幅土地。如此大体量的单宗地块，在土地资源稀缺的深圳颇为罕见。可以参照的是，深圳2013年全年通过招拍挂的方式供应经营性用地57宗，其中商业用地成交面积24.46万平方米。这意味着，这一幅超大体量地块的占地面积，是深圳去年全年商业用地成交总面积的3倍多。

　　上述深圳某房企副总经理说，大鹏新区成立时间不长，规划是以高端旅游度假为主，此前开发力度一直不够，如果换成别的区，肯定不可能有这么大体量的地块出让。

　　佳兆业昨日发布的新闻稿称，该公司从2011年下半年起开始加大一二线城市土地的投资力度，也是最先转向一二线城市的大型开发商，此后在广州（楼盘）、上海（楼盘）、北京（楼盘）等一线城市频频出手。在深圳此番大手笔拿地符合佳兆业继续加大一二线市场布局的战略发展方向，并不意外。此前佳兆业在深圳的土地储备以旧改项目为主。

　　佳兆业董事局主席郭英成日前也曾表态，将加大力度寻找合适的合作伙伴，加强收购合并，尽量避开高地价的竞争。

　　港交所最新资料显示，今年4月1日，生命人寿刚刚增持过佳兆业，对佳兆业的持股比例上升至15.2%。据介绍，佳兆业与生命人寿合作开发大鹏新区项目，具体的合作方式还在谈，细节未定。

　　对于该地块的后续开发及发展，佳兆业称，会完善片区整体配套，将与现有项目产生协同效应，同时有信心将该项目建设成为具有国际影响力的世界级滨海生态旅游新名片。

　　据了解，佳兆业在大鹏新区已有在售的KPR佳兆业广场和在建的万豪大酒店项目，其中KPR佳兆业广场是大鹏新区首批运营的标杆项目以及片区内惟一集住宅、酒店式公寓、酒店、大型商业为一体的滨海旅游度假型综合体项目。总建筑面积为19万平方米，项目由1栋住宅、2栋酒店式公寓、1栋度假风情酒店及约4.8万平方米的集中式度假主题商业构成。

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