房地产：市场自由寻找平衡点的契机

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国家统计局近期公布的一季度数据中，房地产行业多项指标明显回落，楼市３月“小阳春”总体未现，市场上“拐点论”、“崩盘论”等热议不断。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究员邓郁松接受中国经济时报记者采访时认为，从全国目前房价水平和支付能力来看，总体数据上没有出现大幅回落，现在还谈不上所谓的房地产崩盘。当前，刚好是个让市场自由寻找平衡点的机会，应该让房地产政策回归中性，既不要采取刺激政策也不要采取抑制政策。

　　新开工面积回落有利于供需平衡

　　具体来看，一季度全国房地产开发投资增速、房屋新开工面积、房企土地购置面积、商品房销售面积和销售额均同比下降，３月国房景气指数环比回落。

　　从国家统计局公布的３月份７０城房价同比增长数据来看，尽管大多数城市房价仍然处于同比上涨状态，但是，房价增幅明显收窄。仅温州（楼盘）同比下降，北上广深领涨。从一线城市来看，２０％的同比增速已成为历史，增速基本回落至１３％左右；从二线城市来看，房价上涨幅度在１０％以上的也屈指可数了，增速基本回落至１０％以下。

　　同策咨询研究部总监张宏伟接受中国经济时报记者采访时认为，从整个市场成交量表现来看，杭州（楼盘）、常州（楼盘）、温州、北京（楼盘）、无锡（楼盘）、成都、广州（楼盘）等城市个别楼盘出现大幅降价逆袭，宁波（楼盘）、神木等地出现房企倒闭破产的现象。尽管部分开发企业采取大幅降价策略“以价换量”，但是，第一季度整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。

　　针对一季度市场低迷现象业界普遍认为，房地产基本面下行是受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响。

　　房地产行业销售疲弱，伴之而来的是开发投资增速回落，房屋和新开工面积下降。邓郁松认为，新开工面积较大幅度回落，表现出房地产开发企业对市场持谨慎态度，在对未来情况预期不是很乐观的情况下提早做出了应对的准备。

　　“从我们对中长期趋势的测算来看，今年的投资增速回落在预料之中，此阶段的回落属于正常回落，并不能因此说出现了很大的问题。而新开工面积回落比较快有利于缓解后续供求的问题，一旦新开工面积下降，就意味着未来的可供量也在减少，有利于供求保持相对平衡的状态，总体来说是比较正常理性的结果。”邓郁松说。

　　同时，邓郁松认为，讨论房地产市场时要将全国和部分城市区分开。“通过统计数据来看，１９９８年底到２０１３年，城镇人均可支配收入涨幅接近五倍，同期住宅销售均价涨幅３．２倍左右，全国范围内看，收入增速远高于房价涨幅。很多人没这个感受，是因为很多人处在北上广深，房价涨幅确实超过收入涨幅。所以全国和部分城市应分开来看，也有个别城市存在供大于求的情况，比如鄂尔多斯（楼盘），由此导致的房价大幅回落是正常的。”邓郁松表示，从全国来看，目前房价水平和支付能力，总体来说还没有出现大幅回落，现在还谈不上所谓的房地产崩盘。

　　“房冷地热”，房企调整拿地策略

　　与房地产市场各项指数回落对应的却是土地市场的火热局面，“房冷地热”的两重天现象出现。专家认为，“一降一升”的现象，说明土地购置价格上升很快。

　　据国家统计局发布的数据显示，１—３月份，房地产开发企业土地购置面积５９９０万平方米，同比下降２．３％，比１—２月份回落８．８个百分点，但土地成交价款增长１１．４％，提高２．５个百分点。国土资源部全国城市地价动态监测数据显示，１—３月份全国主要监测城市住宅地价同比增长９．５２％，连续６个季度加速上涨。重点监测城市住宅地价同比增长１２．１７％，环比增长２．７５％。 国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员邵挺认为，２０１４年第一季度全国主要城市 （尤其是一线城市和部分二线城市）的土地市场升温现象，是一种周期性现象，不是突然出现的，长期看是房地产市场区域分化的表现，这是由住房供需状况决定的。从２０１３年下半年开始，三四线城市住房供应过剩的问题开始显现，许多大型房企开始把资金从三四线城市撤回到一二线城市，这是促使土地市场明显升温的重要因素。

　　据国土部４月１５日公布的数据显示，一季度全国主要监测的１０５个城市综合地价环比上涨１．８９％，涨幅在连续７个季度之后首次收窄。其中，近三成城市涨幅收窄，半数城市的地价处于平稳波动区间。

　　“品牌房企继续看好一线城市，虽然在一手商品住宅市场上暂时表现平淡，但‘地热房冷’的现象着实出现。二线城市、三四线城市与一线城市之间出现明显分化。”张宏伟表示。

　　据张宏伟分析，从二线城市情况来看，由于商品房市场部分城市库存量高涨，出现大幅降价现象，导致部分企业在该城市拿地偏谨慎，二线城市本身土地市场也有分化现象出现，如开发企业对于杭州土地市场看法出现明显分化。而三四线城市普遍存在前期供应量过大的问题。这不得不使房企调整拿地策略，尤其是在库存量高涨的地区少拿地或者不拿地。

　　“但是，总体来讲，在地价上涨幅度放缓或部分城市回归理性的市场背景下，土地市场竞争相对没有去年下半年那么激烈，对于品牌房企来讲，反而成为其拿地换仓的机会。”张宏伟说。

　　或为市场调节楼市时机

　　邓郁松认为，现在刚好是让市场自由寻找平衡点的机会，有利于房地产政策回归中性，既不要采取刺激政策也不要采取抑制政策，要注意以下两点：

　　第一，在金融政策层面不要人为干预，人为限制或者鼓励贷款都会造成房地产市场过度调整，反而影响市场的稳定性。

　　第二，要看到整个市场的需求结构正在发生很大变化，根据目前中国人口结构来判断，处在首次置业的人群总数（２０－３４岁）已经开始慢慢下降，不超过总数（以２０－６４岁作为购房年龄段人口）的三分之一，而处在改善型需求的人口（３５－６４岁）总数占市场的绝大部分。应当考虑调节税收和适当降低流通环节或者交易环节的成本使改善性需求顺畅流通。

　　“投机和改善型是很容易区分开的，整个住房市场一定要回到有利于居民买房的正常需求，不能人为调控，低利率或是低首付都是应该坚决制止的。”邓郁松表示。

　　从第一季度的房地产和土地市场形势看，邵挺认为，当前房地产和土地市场处在高度敏感期，在房地产销售量回落的情况下，地价水平持续走高，这里面蕴含很大的风险。如果房价回落，就意味着当前高价拿地的开发企业资产负债率会大幅上升，降低各类土地抵押贷款价值，金融机构的贷款风险和地方政府的债务风险就会随之上升。

　　“总的判断是，今年房地产和土地市场的主要调控任务是防范风险。长期来看，最重要的是要建立土地供应量调节机制，保持土地供应合理规模。”邵挺认为。

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要顶的啊，楼主辛苦了，谢谢

valiant

多学习学习对以后买房还是很有帮助。

faustux

好象在哪里见到过楼主的这篇帖子，