万达旅游地产吸引中小型开发商合作开发

vicky89

　　<2014-6-13>一种新的万达旅游地产开发模式，从探索到成熟，不会是一个简单的过程。万达的万达旅游地产开发模式同样如此。长白山国际旅游度假区项目，总占地18.34平方公里(约2.75万亩)，总投资200亿元。项目分南、北两区，北区为“旅游服务区”，包括行政中心、医院、学校、长白山万达广场以及住宅区，占地5平方公里;南区为“体育休闲度假区”，包括滑雪场、酒店群、旅游小镇和度假公寓，万达旅游地产占地13.34平方公里。自2010年5月底，万达集团领衔六方股东共同投资的长白山国际旅游度假区万达旅游地产项目，南北两区全面开工以来，已经过去了近一年的时间。作为万达集团最早启动的万达旅游地产项目，长白山经验，将为万达旅游地产这一新版块提供重要借鉴。
　　该项目紧邻长白山脚下，万达旅游地产开发用地主要为林地和弃置地。所有的道路建设、市政配套，如供水、排水、供暖、电力、燃气等市政管网的覆盖，都由万达在内的六方股东来完成。除此之外，六方股东还要承担行政中心、医院、中小学幼儿园等的建设。这相当于投资方承担所有的投入在原地起一座新城。
　　与滑雪场等体育运动万达旅游地产项目所在的南区相比，以行政、居住为主的北区，其公共设施的建设投资任务更为繁重。以土地合作开发的模式吸引中小型开发商，来推动项目的快速建设和利润快速回报，万达旅游地产是万达最初的运作模式。长白山公司已通过公开摘牌的方式拿到项目中各地块的土地证，北区41块住宅用地是计划合作开发的主要部分。长白山公司希望将这些地块转让给新来的中小投资者，通过土地的转让实现资金的迅速回笼。长白山公司进行了大规模的项目推介活动，以吸引中小型开发商合作开发。然而，这一模式在后期的运作中面临挑战。
　　2010年以来旅游房地产宏观调控开始，大环境的改变使开发商对地产业的预期以及万达旅游地产开发企业自身的经营状况都发生了变化;此外，因为长白山项目还处于前期建设阶段，配套、道路等不成熟，度假区还没有开业运营，这些都成为影响新来投资者的因素。一位在去年曾参加过长白山项目推介的吉林本地开发商说：“初期是有一些接触，但是后来就没有合作了。就我们自身的条件来说，还是以长春市的市场为主，去长白山发展的条件还不成熟，包括在管理、成本控制等方面。”目前正在开发中的住宅项目，还都是由长白山公司进行，并没有新合作者进入。
　　“现在我们调整了开发的步骤，已有4家开发商签了合同，但是现在不急于让他们进来。”万达集团总裁助理、长白山公司总经理邢文明表示，“现在最主要的是加紧基础设施的建设，包括道路、行政中心、学校等，夯实基础。栽下梧桐树，才能引来金凤凰。”随着长白山公司万达旅游地产开发策略的调整，其也拓展了住宅项目开发的范围。去年进行项目地块推介时，长白山公司只开发了一个住宅示范万达旅游地产项目，即位于北区最边缘的长白山?明珠万达旅游地产项目新增了长白山?明珠二期、紧邻北区商业中心的长白山?北纬41°、南区的长白山高端居住项目。
　　在今年新增的住宅项目都是位置最好的项目，如北纬41°，紧邻北区未来的商业中心万达广场，而南区万达旅游地产项目则是南区所有高端居住区中，离滑雪场最近的地块。万达发力培养市场的决心由此可见一斑。
　　 如此大规模的投资万达旅游地产，让万达陷入了圈地和资金的质疑。对此，万达某内部人士告诉中国房地产报记者，对于每一项投资行为，万达均是经过严格论证的，不会存在资金的问题;王健林也曾表示，外界是对项目总投资简单相加后，质疑投资高风险，但“总投资不等于当年投资，我们宣布的总投资是从项目开始到结束的总额。”“每个文化旅游城项目都宣称是几百亿元投资，实际上万达自己拿出的只有十几亿元，万达很多项目都有合作伙伴，并不是自己全部投资，另外，万达在项目建设过程中也会通过商业、住宅项目回笼一部分资金。”魏长仁表示。
　　    万达旅游地产项目分为两类：一类为文化旅游城，以文化、商业、旅游和酒店为主，主要由万达自己投资开发，这类项目通常位于靠近城市位置或未来城市商业中心规划区，是万达广场的升级版本，哈尔滨、武汉、南昌和合肥等项目均具备类似特征。
　　    另一类为度假区项目，是由万达联合泛海集团、联想、用友、一方集团、亿利资源等8家企共同开发，主要以旅游度假为主，与文化旅游城偏重于商业不同，这类项目更多倾向旅游度假，如长白山、大连金石滩、西双版纳项目均由上述联合体共同开发，搁浅的福州和武夷山项目也均属于此类。
　　    王健林曾在公开场合表示，万达每个万达旅游地产项目注册资金为30亿元～40亿元，其中拿地成本和启动资金需要8亿元～10亿元，项目投资时“万达拿出35%～40%的注册资金，银行融资30%左右，剩余靠预售款收入解决”。