杭州楼市低迷只是缩影

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　相比其他二三线城市，杭州（楼盘）楼市的走向似乎吸引了更多的关注。主要原因在于杭州作为浙江的省会城市，一直以来都是以其强劲的综合经济实力和高企的房价被大家所熟知，在业内，杭州号称1.5线城市，楼市成交均价远远高于一线城市广州（楼盘）。

　　但2月18日杭州城北桥西板块的北海（楼盘）公园和天鸿香榭里打响了杭州马年降价的第一炮，一时间关于杭州楼盘降价的消息铺天盖地。据我们的调研显示，当时杭州楼市除了这两个个案外，明显降价的楼盘屈指可数，并没有出现全城大降价的现象，大部分楼盘都还处在观望状态。但经过两个多月时间的发酵，杭州各区域楼盘开展的优惠促销活动范围跟力度有所扩大，降价风波在蔓延，从降价楼盘的销售情况看，效果并不明显。我们认为，市场的变化已经导致开发商和消费者对楼市信心不足，楼市的降价预期已经形成，后续杭州楼市的降价力度仍会继续加大。

　　总体上看，杭州主城区房地产成交量在2009年创下新高后，虽然期间有所波动，但向下趋势明显。2010年和2011年由于新政频繁出台，抑制了大量需求，市场成交量环比出现了较大幅度下降，2012年在调控未见丝毫放松的情况下，楼市在数月之间惊天逆转。但在全国市场火爆的2013年，杭州主城区成交面积同比却下降8.44%。2014年，受到信贷收缩和降价导致的观望情绪变浓，成交大幅下降，一季度杭州（不含萧山、余杭）商品房销售面积为58.79万平方米，同比下降高达50.1%。

　　截至2014年3月，杭州主城区可售面积库存已处历史高点，可售面积达730万平方米，去化周期长达29个月，供大于求的现象严重。如果算上余杭、萧山及其他县市，那么杭州供大于求的情况将更加严重。用滞后1.5年的新开工面积作为潜在供应，预计2014年杭州全市将约有1300万平方米新房入市，这对本已是供大于求局面的杭州，无疑是雪上加霜。从其库存分布区域来看，各区域去化周期均超过1年以上，去库存压力均较大。江干区和拱墅区虽然库存可售面积最大，但区域产品多属于刚需，整体性价比较高，去化量较好。而上城区、下城区两区，产品多为豪宅等改善型，单价较高，整体去化压力存在。数据显示，下城区的去库存周期长达63个月。

　　数据显示，浙江经济总量在全国一直处于领先状态，但是受欧债危机等国际经济环境因素影响，以外贸和制造业为主的浙江经济从2011年至今整体不振，增速整体下滑明显。作为浙江省会的杭州，同样不容乐观。2013年杭州GDP总值为8344亿元，同比增长8%，但增速处于2001年至今的历史低点。而第二产业同比增长仅7.4%，低于平均水平，其占比也逐步下滑，且近几年第二产业增速下滑速度快于其他产业。经济不景气，其一，导致居民可支配收入增速放缓，居民购房的支付能力下降。2013年，杭州市城镇居民可支配收入为41262元，同比增长10%，增速处于历史的次低点。其二，经济产业不振，也使得杭州对人口的吸附能力下降，伴随的是楼市的新增需求放缓，2013年杭州常住人口为884.4万人，同比增长为0.48%，远低于2007年的1.69%。其三，民间资本危机的影响。欧债危机发生后，外部需求不振，当地民间资本危机爆发，影响市场需求的释放。

　　杭州的现状代表了江浙一带的大部分城市。而提振楼市的方法，除了收缩土地供应，对房地产市场进行良性方向引导外，最重要的是千方百计提振产业经济的发展。